Estimation VLABEL en cas de succession ou de donation : ce qu'il faut savoir

Quiconque hérite d'un logement ou en reçoit un par donation en Flandre a tôt ou tard affaire à VLABEL, l'administration fiscale flamande. La valeur du bien immobilier doit être déclarée, et cette valeur détermine directement le montant des droits de succession ou des droits de donation. Une estimation correcte et bien étayée est donc cruciale. Ce guide explique quand vous avez besoin d'une estimation VLABEL, qui peut la réaliser et quelles règles s'y rattachent.

Qu'est-ce qu'une "estimation VLABEL" ?

À strictement parler, l'"estimation VLABEL" n'est pas un produit officiel de l'administration fiscale, mais le terme courant pour désigner une valorisation immobilière acceptable dans une déclaration auprès de VLABEL. Il s'agit d'une détermination étayée de la valeur de vente (aussi appelée valeur vénale) d'un bien immobilier à une date précise, généralement la date du décès (succession) ou la date de l'acte (donation).

Cette valeur est reprise dans la déclaration de succession ou dans l'acte de donation, et constitue la base de l'impôt dû.

Quand avez-vous besoin d'une estimation ?

• Déclaration de succession : si le défunt laisse un bien immobilier, l'héritier doit introduire une déclaration dans les quatre mois (six mois en cas de décès hors de Belgique), avec la valeur à la date du décès.
• Donation d'un bien immobilier : l'acte de donation mentionne la valeur à la date de l'acte ; c'est elle qui détermine les droits de donation.
• Vente à une partie liée : en cas de vente entre membres d'une même famille, VLABEL souhaite souvent vérifier si le prix est conforme au marché.
• Partage en cas de divorce ou de sortie d'indivision : une valeur objective est nécessaire pour calculer correctement la soulte.

Qui peut réaliser une estimation VLABEL ?

Depuis le 1er avril 2019, VLABEL accepte une estimation comme contraignante si elle est réalisée par un expert immobilier agréé. Cet agrément est accordé par VLABEL même, après contrôle de la formation, de l'expérience et de la formation permanente. La liste des experts agréés peut être consultée publiquement sur le site web de VLABEL.

Vous avez en principe trois options :

• Estimation gratuite par VLABEL : demande possible, mais valable uniquement pour la déclaration de succession et avec une réutilisation limitée.
• Estimation par un expert immobilier agréé : contraignante pour VLABEL, réutilisable en cas de vente dans les deux ans et, si vous le souhaitez, également utilisable auprès de la banque ou du notaire.
• Estimation personnelle : légalement autorisée, mais VLABEL peut contester la valeur par la suite (voir plus loin).

Que contient un rapport d'estimation contraignant ?

Un rapport conforme aux règles de VLABEL contient au minimum :

• Identification du bien (adresse, cadastre, affectation) ;
• Date de la visite sur place et date à laquelle la valeur est déterminée ;
• Description de l'état, de la situation, de la superficie et des caractéristiques constructives ;
• Motivation de la méthode de valorisation (méthode par comparaison, méthode par le rendement, combinaison) ;
• Conclusion : une seule valeur vénale contraignante, avec justification ;
• Mention que l'expert est agréé par VLABEL, avec référence.

Que se passe-t-il si la valeur s'avère trop basse ?

Si vous déclarez, consciemment ou non, une valeur trop basse, VLABEL peut procéder à une réévaluation. Les conséquences sont sérieuses :

• Impôt supplémentaire sur la différence entre la valeur déclarée et la réévaluation ;
• Majoration d'impôt de 5 % à 20 %, selon l'écart ;
• Intérêts de retard à partir de la date de paiement initiale ;
• En cas d'estimation manifestement trop basse : présomption d'abus, avec d'éventuelles sanctions supplémentaires.

Un rapport contraignant d'un expert immobilier agréé vous protège contre cette réévaluation : VLABEL ne peut alors plus contester la valeur, sauf en cas de fraude.

Et une valeur trop élevée ? Cela peut aussi faire mal.

Une surestimation entraîne un impôt payé en trop. Pire : celui qui revend ensuite le bien immobilier à un prix inférieur peut se voir poser des questions par VLABEL sur l'estimation initiale. Une valeur réaliste et défendable est donc dans l'intérêt de tous.

Comment Taxon peut vous accompagner

Taxon travaille avec des experts immobiliers agréés qui rédigent des rapports conformes aux exigences de VLABEL. Dans un dossier type :

• Nous visitons le bien et consignons son état en photos et dans le rapport ;
• Nous déterminons la valeur vénale contraignante selon les critères de VLABEL ;
• Nous fournissons un rapport directement utilisable dans votre déclaration ou votre acte de donation ;
• Nous vous assistons lors d'éventuelles concertations ultérieures avec le notaire ou l'administration fiscale.

Pour les notaires et les cabinets comptables, nous proposons une formule de collaboration qui raccourcit les délais et simplifie l'administration.

Avertissement important

Cet article est une explication éducative générale et ne remplace pas un avis juridique ou fiscal. Les situations spécifiques nécessitent un examen individuel. Pour la réglementation authentique ou actuelle, nous vous renvoyons aux informations officielles de VLABEL et à votre notaire.