VLABEL-schatting bij erfenis of schenking: wat moet je weten?

Wie in Vlaanderen een woning erft of geschonken krijgt, krijgt vroeg of laat te maken met de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL). De waarde van het onroerend goed moet worden aangegeven — en die waarde bepaalt rechtstreeks het bedrag aan erfbelasting of schenkbelasting. Een correcte en goed onderbouwde schatting is daarom cruciaal. Deze gids legt uit wanneer je een VLABEL-schatting nodig hebt, wie ze mag uitvoeren en welke regels erbij horen.

Wat is een "VLABEL-schatting"?

Strikt genomen is "VLABEL-schatting" geen officieel product van de belastingdienst, maar de gangbare term voor een vastgoedwaardering die aanvaardbaar is in een aangifte bij VLABEL. Het gaat om een onderbouwde bepaling van de verkoopwaarde (ook wel venale waarde genoemd) van een onroerend goed op een welbepaalde datum — meestal de overlijdensdatum (erfenis) of de akte-datum (schenking).

Die waarde wordt opgenomen in de aangifte van nalatenschap of in de schenkingsakte, en vormt de basis voor de verschuldigde belasting.

Wanneer heb je een schatting nodig?

• Aangifte van nalatenschap — indien de overledene onroerend goed nalaat, moet de erfgenaam binnen vier maanden (zes maanden bij overlijden buiten België) aangifte doen, met de waarde op datum van overlijden.
• Schenking van onroerend goed — de schenkingsakte vermeldt de waarde op akte-datum; die bepaalt de schenkbelasting.
• Verkoop aan een verwante partij — bij verkoop onder familie wil VLABEL vaak verifiëren of de prijs marktconform is.
• Verdeling bij echtscheiding of uittreding — een objectieve waarde is nodig om de opleg correct te berekenen.

Wie mag een VLABEL-schatting uitvoeren?

Sinds 1 april 2019 aanvaardt VLABEL een schatting als bindend indien ze wordt uitgevoerd door een erkend schatter-expert. Die erkenning wordt toegekend door VLABEL zelf, na controle van opleiding, ervaring en permanente vorming. De lijst van erkende schatters is publiek te raadplegen op de VLABEL-website.

Je hebt in principe drie opties:

• Gratis schatting door VLABEL — aanvraag mogelijk, maar enkel geldig voor aangifte nalatenschap en met beperkte herbruikbaarheid.
• Schatting door een erkend schatter-expert — bindend voor VLABEL, herbruikbaar bij verkoop binnen twee jaar, en — indien gewenst — ook bruikbaar bij bank of notaris.
• Eigen inschatting — wettelijk toegestaan, maar VLABEL kan de waarde achteraf betwisten (zie verder).

Wat staat er in een bindend schattingsverslag?

Een verslag dat voldoet aan de VLABEL-regels bevat minstens:

• Identificatie van het pand (adres, kadaster, bestemming);
• Datum van het plaatsbezoek en datum waarop de waarde wordt bepaald;
• Beschrijving van de staat, ligging, oppervlakte en bouwkundige kenmerken;
• Motivering van de waarderingsmethode (vergelijkingsmethode, rendementsmethode, combinatie);
• Besluit: één bindende venale waarde met onderbouwing;
• Vermelding dat de schatter erkend is door VLABEL, met referentie.

Wat als de waarde te laag blijkt?

Geef je bewust of onbewust een te lage waarde aan, dan kan VLABEL een herwaardering uitvoeren. De gevolgen zijn ernstig:

• Bijbelasting op het verschil tussen aangegeven en herwaardering;
• Belastingverhoging van 5 % tot 20 %, afhankelijk van het verschil;
• Nalatigheidsintresten vanaf de oorspronkelijke betaaldatum;
• Bij manifest te lage schatting: vermoeden van misbruik, met mogelijke bijkomende sancties.

Een bindend verslag van een erkend schatter-expert beschermt je tegen deze herwaardering: VLABEL kan de waarde dan niet betwisten, behoudens bedrog.

En een te hoge waarde? Ook dat kan pijn doen.

Een overschatting zorgt voor te veel betaalde belasting. Erger: wie het onroerend goed later verkoopt aan een lagere prijs, kan bij VLABEL aanlopen tegen vragen over de oorspronkelijke schatting. Een realistische, verdedigbare waarde is dus in ieders belang.

Hoe Taxon je hierbij kan begeleiden

Taxon werkt met erkend schatters-experts die VLABEL-conforme verslagen opstellen. In een typisch dossier:

• Bezoeken we het pand en leggen we de staat vast in foto en verslag;
• Bepalen we de bindende venale waarde volgens de VLABEL-criteria;
• Leveren we een verslag dat rechtstreeks bruikbaar is in je aangifte of schenkingsakte;
• Staan we je bij in eventueel verder overleg met notaris of belastingdienst.

Voor notarissen en boekhoudkantoren bieden we een samenwerkingsformule aan die de doorlooptijd verkort en de administratie vereenvoudigt.

Belangrijke disclaimer

Dit artikel is een algemene educatieve toelichting en vervangt geen juridisch of fiscaal advies. Specifieke situaties vereisen individueel onderzoek. Voor authentieke of actuele regelgeving verwijzen we naar de officiële informatie van VLABEL en je notaris.